Inwestycja w nieruchomości w popularnych kurortach turystycznych od lat uchodzi za jeden z najpewniejszych sposobów na lokowanie kapitału. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się polskie góry, które przyciągają turystów przez cały rok, generując stabilny popyt na wynajem krótkoterminowy. Zakup własnego lokum w górach to dla wielu nie tylko spełnienie marzeń o prywatnej bazie wypadowej, ale przede wszystkim przemyślany ruch biznesowy. Jednak zanim podejmiemy ostateczną decyzję, w głowie każdego inwestora pojawia się kluczowe pytanie – ile tak naprawdę można na tym zarobić? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ rentowność inwestycji zależy od szeregu powiązanych ze sobą czynników, które warto dokładnie przeanalizować.
Kluczowe czynniki wpływające na zysk – co decyduje, że apartamenty górskie przynoszą dochód?
Potencjalny zysk z wynajmu nie jest dziełem przypadku. To wynik świadomego wyboru nieruchomości, która spełnia określone kryteria. Pierwszym i absolutnie najważniejszym jest lokalizacja. Apartamenty górskie położone w bezpośrednim sąsiedztwie stoku narciarskiego lub tuż przy wejściu na główne szlaki turystyczne i rowerowe będą generować znacznie wyższe przychody. Równie istotny jest standard samego lokalu oraz budynku. Nowoczesne obiekty z dostępem do strefy SPA, sauny, przechowalni sprzętu sportowego są znacznie chętniej wybierane przez turystów i pozwalają na ustalenie wyższej ceny za dobę. Nie można zapominać o potencjale całorocznym – miejsca, które tętnią życiem zarówno zimą (narty, snowboard), jak i latem (rowery, piesze wędrówki), gwarantują znacznie wyższe i stabilniejsze obłożenie w skali całego roku.
Jak apartamenty górskie przekładają się na liczby?
Przejdźmy do konkretów, które najbardziej interesują inwestorów. Rentowność inwestycji, czyli stopa zwrotu (ROI), jest wypadkową przychodów i kosztów. Kluczowym wskaźnikiem jest tu obłożenie. W najlepszych lokalizacjach, przy sprawnym zarządzaniu, można liczyć na średnioroczne obłożenie na poziomie 50-65%. Oczywiście w szczycie sezonu zimowego i letniego (ferie, wakacje, święta) może ono sięgać nawet 90-100%, podczas gdy w okresach przejściowych będzie niższe. Drugim elementem są stawki za dobę. Te wahają się w zależności od lokalizacji, standardu i sezonu – od 300-450 zł za kompaktowy, dwuosobowy apartament, po 700-1000 zł i więcej za luksusowy lokal dla całej rodziny. Przykładowo, apartamenty górskie o wartości 700 000 zł, przy średniej cenie 550 zł za dobę i obłożeniu na poziomie 60% (ok. 219 dni w roku), mogą wygenerować roczny przychód brutto w okolicach 120 000 zł.
Co pomniejsza zysk, gdy inwestujesz w apartamenty górskie?
Aby uzyskać realny obraz zysku, od wygenerowanego przychodu należy odjąć koszty. Najpoważniejszą pozycją jest zazwyczaj wynagrodzenie operatora, który profesjonalnie zajmuje się obsługą wynajmu, czyli pozyskiwaniem gości, sprzątaniem i bieżącą obsługą. Zazwyczaj jest to prowizja na poziomie 20-30% od wartości rezerwacji. Do tego dochodzą stałe opłaty, takie jak czynsz administracyjny (pokrywający utrzymanie części wspólnych, np. strefy SPA, windy, odśnieżania), który w przypadku nowoczesnych obiektów może wynosić kilkanaście złotych za metr kwadratowy. Należy również uwzględnić koszty mediów (prąd, woda, internet), roczny podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy od przychodów z najmu. Inwestując w apartamenty górskie, mądrym posunięciem jest także stworzenie funduszu na bieżące, drobne naprawy i okresowe odświeżenie lokalu. Dopiero po odjęciu tych wszystkich składników otrzymujemy czysty zysk, który trafia do naszej kieszeni.